2.居住用財産の譲渡

居住用財産を譲渡した場合の特例について

居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合に適用することができる所得税の軽減措置についてまとめています。

【１】概要

居住用財産（マイホーム）を譲渡した場合に、その譲渡所得にかかる所得税の軽減を図ることにより、買換えがスムーズに行われるように設けられている３種類の特例についてまとめてみたいと思います。

【２】居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除（措法第35条）

(１)内容

  個人が居住用財産を譲渡した場合には、所有期間の長短に関係なく、その譲渡所得の計算上、最高3,000万円を控除することができます。居住用財産の譲渡益の額が3,000万円に満たない場合には、その譲渡益の額が控除限度額となります。
なお、その年中の譲渡について、租税特別措置法に規定する一定の特別控除のうち、２以上の適用を受ける場合には、年間合計5,000万円が限度となります。

(２)適用することができる場合

  次の①～⑤のいずれかの家屋等を譲渡した場合に（１）の適用を受けることができます。

① 現に居住の用に供している家屋を譲渡したこと
② ①の家屋を、居住の用に供さなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡をしたものであること
③ ①、②の家屋とともに敷地の用に供されている土地等でその家屋とともに譲渡をしたものであること
④ ①、②の家屋を災害により滅失している場合には、その敷地の用に供されていた土地等を、その家屋を居住の用に供さなくなった日から同日以後３年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡をしたものであること
⑤ ①、②の家屋を取り壊し後、その家屋の敷地の用に供されていた土地等の譲渡契約が、その家屋を取り壊した日から1年以内に締結されているもので、次のいずれの要件も満たす場合
(a) その家屋を居住の用に供さなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡したものであること
(b) その家屋を取り壊した後、譲渡契約を締結した日まで、貸付けその他の用に供していないその土地等の譲渡であること

(３)適用できない場合

  (２)に該当する譲渡であったとしても、次のいずれかに該当する場合には（１)の適用を受けることができないものとされています。

① 居住用財産を、その個人の配偶者等、その他の特殊関係者に譲渡した場合
② 固定資産の交換の特例（所法58）、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例（租法33）その他一定の特例の適用を受ける場合
③ 前年又は前々年において既に「居住用財産の3,000万円の特別控除」、「特定の居住用財産の買換えの特例」、「特定の居住用財産の交換の特例」、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」又は「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の適用を受けている場合

【３】居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法第31条の3）

(１)内容

  個人が国内に有する居住用財産の譲渡をした場合において、その居住用財産が譲渡した年の１月１日における所有期間が10年を超えるものである場合で、原則として、上記【２】（２）に該当する居住用財産である土地等又は建物等を譲渡した場合のその長期譲渡所得金額については、他の土地、建物等にかかる譲渡所得とは区別して、以下のように税率が軽減されます。

一般的な長期譲渡所得     20％（住民税含む）

      ↓

軽減税率

6,000万円以下については  14％（住民税含む）
6,000万円超については     20％（住民税含む）

(２)適用できない場合

  次のいずれかに該当する場合には（１)の適用を受けることができないものとされています。

① 居住用財産を、その個人の配偶者等、その他の特殊関係者に譲渡した場合
② 固定資産の交換の特例（所法58）、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例（租法33）その他一定の特例の適用を受ける場合
③ 前年又は前々年において既に当該「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例」の適用を受けている場合

(３)他の特別控除との併用

  （１）の規定については、その譲渡資産の保有期間が譲渡日の属する年の１月１日において10年超であり、その譲渡者の居住用財産に該当する場合には、【２】の居住用財産の3,000万円の特別控除の規定と併用して適用することが可能です。

【４】特定の居住用財産の買換えの特例（措法第36条の2）

(１)内容

  個人が下記（２）の要件に該当する居住用財産の買換えをした場合には、譲渡所得の金額の計算については、以下の通りとなります。
なお、この特例の適用を受けた場合、買い換えた居住用財産を将来譲渡した時まで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

① 譲渡資産の譲渡価額≦買換資産の取得価額である場合
譲渡所得がなかったものとみなされ、譲渡所得の金額はゼロとなります。
② 譲渡資産の譲渡価額＞買換資産の取得価額である場合
(a) 収入金額＝譲渡資産の譲渡価額－買換資産の取得価額
(b) 必要経費＝（譲渡資産の取得費＋譲渡費用）×(a)／譲渡資産の譲渡価額
(c) (a)－(b)＝長期譲渡所得の金額

(２)適用要件

① 譲渡資産
(a) 譲渡の年の１月１日における所有期間が10年超の国内に所在する居住用財産であること
(b) ①の居住用財産を居住の用に供している期間が10年以上であること
(c) 平成5年4月1日から平成25年12月31日までの間に行われる譲渡であること
(d) 譲渡資産の譲渡対価の額が1億5千万円以下（平成24年4月1日前に行った譲渡については、2億円以下）であること

②  買換資産
(a) 居住部分の家屋の床面積が50㎡以上であること
(b) (a)の家屋の敷地の面積が500㎡以下であること
(c) 譲渡資産の譲渡日の属する年の前年１月１日から譲渡日の属する年の12月31日まで又は翌年中に取得をしていること
(d) 買換資産を取得日から譲渡資産の譲渡日の属する年の翌年12月31日までに居住の用に供すること（譲渡資産の譲渡日の属する年の翌年中に買換資産を取得する場合には、その取得日の属する年の12月31日までに居住の用に供すること）

(３)適用できない場合

  次のいずれかに該当する場合には(１)の適用を受けることができないものとされています。

① 居住用財産を、その個人の配偶者等、その他の特殊関係者へ譲渡した場合
② 固定資産の交換の特例（所法58）、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例（租法33）その他一定の特例の適用を受ける場合
③ 前年、前々年において既に「居住用財産の3,000万円の特別控除」、「特定の居住用財産の買換えの特例」、「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」の適用を受けている場合

(４)他の特別控除等との併用

  当該買換特例の規定については、上記【２】及び【３】との併用をすることは認められていません。
上記【２】、【３】、【４】のいずれの適用要件も満たす場合には、選択適用となります。（【４】を適用する場合には、【２】、【３】いずれも適用ができないということになります。）