あすな会計事務所

不動産私募ファンドでは主に匿名組合契約及び特定目的会社を利用したスキームが使われている。

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特別目的会社の会計
オフバランス
「特別目的会社を活用した不動産の流動化にかかる譲渡人の会計処理に関する実務指針」
　資産の流動化が注目され多様化してくると、流動化を行って不動産を譲渡したにも関わらず、不動産のリスクを依然として譲渡人が保有していると認められるケースが出てきたため、日本公認会計士協会は譲渡人の会計処理について定めた一定のルールを公表した。

5％ルール
　不動産の売却の認識は譲渡不動産のリスクと経済価値のほとんど全てが他の者に移転した場合に当該不動産の消滅を認識する方法（リスク・経済価値アプローチ）で判断される。
　リスクと経済価値の移転についての判断に当っては、リスク負担を流動化する不動産がその価値の全てを失った場合に生ずる損失であるとして、リスク負担の金額が譲渡する不動産の概ね5%の範囲内であれば、リスクと経済価値のほとんどすべてが他の者に移転しているものとして取り扱う。この際、契約上追加出資を行う可能性がある場合には、追加出資等に伴うリスク負担額も考慮に入れてリスク負担割合を算定する（特別目的会社を活用した不動産の流動化に係る譲渡人の会計処理に関する実務指針について）。

実質的な判断
　不動産のリスクと経済価値の移転に関しては、スキーム全体の構成内容を踏まえて実質的な判断を行うことが重要である。例えば、不動産の流動化に伴って証券が発行されていても、当該証券の保有者が譲渡人と実質的融資者のみの場合は、譲渡人が買い戻す可能性が極めて高いと推定されるため、売買取引としてではなく金融取引として処理する。

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（2008.4.28）

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